Le marché des data centers attire de nouveaux acteurs : propriétaires fonciers, foncières, promoteurs ou développeurs issus de l’immobilier traditionnel et notamment de la logistique sont de plus en plus nombreux à s’intéresser à cette classe d’actifs.

Mais, entre identifier un foncier et sécuriser réellement une opération, le chemin est loin d’être linéaire. C’est précisément l’objet de la formation « Data Centers : maîtriser les fondamentaux du développement immobilier », proposée par Etyo Training Academy et animée par Jean-Philippe Rouyer, Directeur Data Center chez Etyo. Une journée consacrée à la compréhension du produit, de son écosystème et surtout des points de vigilance propres au développement d’un projet de data center.

Une parcelle disponible, bien située et constructible ne suffit pas à garantir la faisabilité d’un data center. La puissance électrique,  les contraintes réglementaires, les risques environnementaux ou  les caractéristiques du site peuvent rapidement remettre en cause un projet.

« Le secteur du data center se caractérise par une très faible tolérance au risque. Il est donc essentiel d’identifier suffisamment en amont les éventuels facteurs bloquants pour sécuriser le développement du projet. »
— Jean-Philippe Rouyer

Un foncier peut ainsi présenter de nombreux atouts, mais être écarté en raison d’une contrainte majeure, comme un risque d’inondation ou la proximité d’un cône d’envol. Savoir identifier ces points de vigilance dès l’analyse du foncier permet d’éviter d’engager du temps et des investissements sur un projet dont la faisabilité pourrait ensuite être remise en cause.

Impossible de parler de data centers sans aborder la question électrique : disponibilité de la puissance, raccordement auprès d’Enedis ou de RTE et pré-dimensionnement des infrastructures doivent être anticipés dès les premières phases de développement du projet.

La pression sur le réseau électrique est déjà très importante. En France, près de 80 projets de data centers représenteraient aujourd’hui 18 GW de puissance réservée auprès de RTE, dont 7 GW en Île-de-France et 6 GW dans les Hauts-de-France.

Ces dynamiques de marché et leurs conséquences sur le développement d’un projet font partie des sujets analysés pendant la formation. Car disposer d’un foncier adapté ne suffit pas : la disponibilité de la puissance électrique et les conditions de raccordement au réseau sont devenues des critères déterminants pour évaluer la faisabilité et la localisation d’un data center.

Autre particularité fondamentale : un data center ne se développe pas comme un immeuble de bureaux ou un bâtiment logistique classique.

Le bâtiment est étroitement lié au process de son futur exploitant. En phase de développement, il faut donc concevoir un produit suffisamment adaptable pour répondre aux attentes de différents opérateurs, tout en anticipant des besoins techniques qui évoluent rapidement.

L’essor de l’intelligence artificielle accentue encore cette problématique. Un data center destiné au cloud et un data center dédié à l’IA ne répondent pas aux mêmes logiques de densité informatique, avec des conséquences directes sur les surfaces, la puissance nécessaire et le pré-dimensionnement du projet.

C’est aussi ce qui fait du data center une classe d’actifs à part entière : connaître le développement immobilier constitue une base solide, mais ne suffit pas.

Au-delà de leur performance énergétique, l’intégration des data centers dans leur environnement fait partie des sujets abordés pendant la formation. Parmi les leviers étudiés : la récupération de chaleur fatale, qui peut être valorisée localement selon plusieurs débouchés.

« Notre approche privilégie des data centers à taille maîtrisée, organisés en clusters et ancrés localement, afin de rechercher des externalités positives à l’échelle du territoire.»
— Jean-Philippe Rouyer

Le développement d’un data center mobilise des enjeux fonciers, énergétiques, techniques, réglementaires et territoriaux qui ne peuvent pas tous être détaillés dans un article. La formation animée par Jean-Philippe Rouyer permet d’aller plus loin, en associant apports théoriques, méthodologie et cas pratiques directement issus des problématiques rencontrées sur le terrain.

« Ce qui est intéressant dans une formation, c’est de toujours la corréler à notre métier : c’est ce qui nous permet d’être plus pertinents et de transmettre une expertise directement liée aux réalités du terrain. »
— Jean-Philippe Rouyer

Cette formation s’appuie directement sur l’expertise développée par Etyo sur des projets de data centers. Les équipes accompagnent propriétaires fonciers, promoteurs, investisseurs et opérateurs dès les phases amont : qualification et programmation foncière, études de faisabilité, dimensionnement énergétique, raccordement auprès d’Enedis et de RTE, démarches réglementaires, audit technique et stratégique ou encore Assistance à Maîtrise d’Ouvrage.

L’objectif est le même que celui transmis en formation : identifier les risques suffisamment tôt pour sécuriser les décisions et structurer des projets adaptés aux exigences du cloud et de l’intelligence artificielle.