Dans une opération d’acquisition immobilière, la due diligence technique ne consiste pas seulement à dresser un état des lieux du bâtiment. Elle doit permettre d’identifier les risques, d’anticiper les travaux et les CAPEX à prévoir, et de donner à l’acquéreur une vision suffisamment claire pour sécuriser sa décision d’investissement.
Chez Etyo, cette analyse repose sur quatre principes :
en CAPEX
À travers le retour d’expérience d’une mission menée pour Atalante Hotels lors de l’acquisition d’un hôtel 4 étoiles à l’Alpe d’Huez, Chloé PELLETIER, Auditor Due Diligence chez Etyo, illustre concrètement la manière dont ces quatre principes se traduisent dans une mission de due diligence, de l’analyse documentaire jusqu’à l’évaluation des travaux à anticiper.
PRÉPARER : une due diligence technique commence avant la visite du bâtiment
Avant de se rendre sur site, le premier travail consiste à comprendre l’actif. À partir de la data room, l’équipe analyse les documents disponibles et commence à dresser le profil technique du bâtiment : date de construction, historique des travaux, typologie des équipements, systèmes de chauffage, de ventilation et de climatisation, diagnostics disponibles ou encore éventuels sinistres en cours. L’objectif n’est pas uniquement de collecter de l’information. Cette première lecture permet surtout de savoir où regarder et quelles questions poser une fois sur place.
« La date de construction donne déjà beaucoup d’informations sur ce que l’on risque de retrouver sur le terrain, notamment sur l’âge des équipements. Ensuite, on regarde les installations techniques et les éventuels sinistres pour pouvoir orienter la visite. »
Chloé PELLETIER – Auditor Due Diligence, Etyo
Retour d'expérience
Dans le cas étudié, l’hôtel avait été construit dans les années 2000 et avait déjà fait l’objet d’une campagne de restructuration. L’analyse documentaire avait également permis d’identifier plusieurs éléments à investiguer, dont des équipements techniques anciens et un sinistre affectant la voirie. Mais une data room, aussi complète soit-elle, ne raconte jamais toute l’histoire d’un bâtiment.
VÉRIFIER : sur le terrain, ce que les documents ne disent pas
Locaux techniques, parties communes, réseaux, équipements, enveloppe du bâtiment… La visite permet de confronter la documentation à la réalité de l’actif. Et surtout, d’aller chercher les informations manquantes.
« Pendant une visite, il faut parfois être insistant. Si une porte est fermée, ce n’est pas une raison pour ne pas regarder derrière : on demande à l’ouvrir. L’objectif est de ne pas découvrir un sujet important trop tard dans la transaction. » Chloé PELLETIER – Auditor Due Diligence, Etyo
Cette exigence peut paraître anecdotique. Elle est pourtant au cœur d’une due diligence immobilière : ne pas se limiter aux espaces accessibles ou aux informations immédiatement disponibles.
Retour d'expérience
À l’Alpe d’Huez, les conditions de visite imposaient également de composer avec les caractéristiques du site. En plein hiver, une partie de la toiture en pente était par exemple recouverte de neige et ne pouvait pas être inspectée intégralement. Plutôt que de tirer des conclusions à partir d’une observation partielle, l’analyse a alors été complétée par les rapports et documents techniques disponibles. C’est aussi pendant cette visite qu’un affaissement de la voirie située devant l’entrée de l’hôtel a fait l’objet d’une attention particulière. L’enjeu n’était pas seulement de constater le désordre, mais d’en comprendre l’origine, d’identifier la solution corrective et d’en mesurer le coût. Des expertises complémentaires ont donc été demandées pour approfondir le sujet. La démarche a eu une traduction très concrète dans la transaction : la prise en charge des travaux liés à cet affaissement a finalement été attribuée au vendeur.
La valeur d’une due diligence se mesure aussi ici : faire émerger suffisamment tôt les sujets techniques pour qu’ils puissent encore être traités dans le cadre de l’acquisition.
CHIFFRER : transformer un constat technique en impact financier
Identifier un risque ou un équipement en fin de vie ne suffit pas. Pour être réellement utile à l’acquéreur, la due diligence doit permettre de savoir quand intervenir, quels travaux prévoir et quel budget intégrer au business plan. À l’issue de l’analyse documentaire et de la visite, Etyo établit ainsi un plan de CAPEX sur 10 ans, distinguant les interventions à court, moyen et long terme sur l’enveloppe du bâtiment, les aménagements intérieurs et les équipements techniques.
« Pour chiffrer correctement un poste de travaux, il faut déjà se projeter dans sa réalisation : quelles interventions prévoir, sur quelle surface et avec quels moyens ? C’est ce cheminement qui permet de construire un CAPEX cohérent. » Chloé PELLETIER – Auditor Due Diligence, Etyo
Retour d'expérience
À l’Alpe d’Huez, la façade en bardage bois, particulièrement exposée au soleil, à la neige et aux conditions climatiques de montagne, constituait l’un des principaux postes à anticiper. Surface à traiter, échafaudages, ponçage, traitement du bois… chaque composante des travaux a été intégrée dans une première estimation. Compte tenu de la spécificité de la façade, Etyo a ensuite confronté son chiffrage à celui d’un façadier intervenu sur place. Les deux estimations se sont révélées très proches, permettant de conforter la fiabilité du chiffrage réalisé.
L’enjeu n’est pas simplement d’identifier les travaux à venir, mais de fournir à l’investisseur un chiffrage suffisamment robuste pour éclairer ses arbitrages.
Ces éléments sont ensuite consolidés dans le rapport de due diligence technique et le rapport Red Flag, afin d’alimenter les arbitrages de l’acquéreur et son business plan.
APPROFONDIR : savoir quand aller plus loin
Tous les sujets identifiés au cours d’une due diligence technique ne peuvent pas être tranchés à partir des seuls documents ou de la visite. Lorsqu’une incertitude subsiste, l’enjeu est aussi de savoir quand approfondir l’analyse et mobiliser l’expertise adaptée : entreprise spécialisée, diagnostic complémentaire ou expertise environnementale. Chez Etyo, les équipes Due Diligence peuvent ainsi s’appuyer sur d’autres expertises du groupe, notamment Etyo Green Insight sur les problématiques liées au Décret Tertiaire et aux risques environnementaux.
« Selon les sujets rencontrés, nous travaillons avec d’autres expertises Etyo, notamment sur les enjeux réglementaires et environnementaux. L’objectif est d’aller chercher le bon niveau d’analyse lorsque la situation le nécessite. » Chloé PELLETIER – Auditor Due Diligence, Etyo
À retenir : la méthode reste structurée, mais le niveau d’investigation doit s’adapter à chaque actif et aux enjeux identifiés au cours de la mission.
ANTICIPER : plutôt que simplement constater
La qualité d’une due diligence ne tient pas au nombre d’anomalies identifiées. Elle tient surtout à la capacité à donner à l’acquéreur une vision fiable de l’actif, des investissements à prévoir et des sujets qui méritent d’être approfondis avant la transaction.
Retour d'expérience
À l’Alpe d’Huez, l’hôtel était globalement bien entretenu et présentait peu de problématiques techniques majeures. La mission a néanmoins permis d’objectiver les quelques sujets identifiés, de les chiffrer et d’anticiper leur traitement dans le cadre de l’acquisition.
« Les grands principes d’analyse restent les mêmes d’un actif à l’autre. En revanche, sa complexité technique, ses équipements et ses usages imposent d’adapter la manière dont on l’examine. » Chloé PELLETIER – Auditor Due Diligence, Etyo
Préparer, vérifier, chiffrer, approfondir : quatre réflexes pour faire de la due diligence technique un véritable outil d’aide à la décision.
FAQ
Une due diligence technique permet d’évaluer l’état réel d’un actif immobilier avant son acquisition. Elle vise à identifier les risques techniques, les travaux à prévoir, les éventuelles non-conformités et les investissements futurs afin de donner à l’acquéreur une vision claire des CAPEX à intégrer dans son business plan et dans sa décision d’investissement.
L’analyse porte notamment sur la documentation disponible, l’état du bâti, les équipements techniques, les réseaux, l’enveloppe du bâtiment, les éventuels sinistres ainsi que les sujets réglementaires ou environnementaux. La visite sur site permet ensuite de confronter ces informations à la réalité du terrain et d’identifier les éventuels points nécessitant des investigations complémentaires.
Les constats réalisés pendant l’analyse documentaire et la visite sont traduits en interventions à prévoir à court, moyen et long terme. Chaque poste est évalué en tenant compte de la nature des travaux, des surfaces concernées et des conditions de réalisation. Ces estimations permettent généralement d’établir un plan de CAPEX pluriannuel et d’éclairer les arbitrages de l’acquéreur.
Pour aller plus loin
Découvre notre Minute Utile « Pourquoi l’audit technique est la première étape d’un schéma directeur immobilier ? »
Damien Collet, Senior Audit Manager chez Etyo, explique pourquoi cette analyse constitue la première phase d’un schéma directeur immobilier et comment elle permet d’établir une photographie fiable de l’état d’un parc immobilier.
