Le label ISR immobilier :
quelles sont les tendances actuelles ?

4 Juil 2022

Depuis quelques mois, le label ISR souffre d’une image dégradée par des événements externes. L’affaire Orpéa a mis un coup de projecteur sur les agences de notation extra-financière. La plupart n’avaient pas alerté clairement sur les comportements de l’entreprise. Larry Fink a mis fin à son activisme pour la finance durable et affirme que ce n’est pas au secteur privé de jouer le rôle de « la police de l’environnement » sur Bloomberg TV. Elon Musk, de son côté, clame sur twitter que l’ESG est une arnaque.  Malgré une volonté de rendre les investissements plus responsables du point de vue social, environnemental et de gouvernance, ces actualités questionnent l’impact et la pertinence de l’ESG.

De nombreuses associations comme L’ASPIM, l’OID et Novethic dressent pourtant un bilan très positif du label ISR immobilier (cf. webinaire de l’OID du 24 mars 2022). Après 12 fonds labellisés en 2020 en trois mois, ce sont 42 fonds supplémentaires qui obtiennent le label en 2021. Cela représente 24 % du marché global des fonds d’investissement alternatifs immobiliers, soit 45 milliards d’euros.

 

 

Comment fonctionne le label ISR Immobilier ?

Le label ISR est un label du Ministère de l’Économie et des Finances. Il est valable pour 3 ans avec un audit de contrôle annuel. Il fonctionne selon une grille de critères prédéfinis.

 

Les 6 piliers sur lesquels s’appuie le label :

Le label ISR se repose sur 6 piliers principaux

Plusieurs typologies de fonds sont éligibles au label ISR :

· Les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) 

· Les Organismes de Placement Collectif Immobilier Grand Public (OPCI Grand Public)

· Les Organismes de Placement Collectif Immobilier Professionnel (OPPCI)

· Autres fonds immobiliers non cotés

Le fonds doit créer une grille ESG pour évaluer la performance extra-financière des actifs immobiliers. Le pilier environnement reste le focus principal du label comme le montre le graphique ci-dessous.

 

Le label ISR implique de chosir différents critères ESG. En proportion, les fonds privilégient d'abord l'aspect environnemental, puis social et enfin de gouvernance.

Pour compléter cette grille, le fonds doit suivre :

· 4 indicateurs obligatoires, dont :

– 2 indicateurs Environnement : énergie et émissions de gaz à effet de serre

– 1 indicateur Social : mobilité ou santé et confort des occupants

– 1 indicateur Gouvernance : gestion de la chaîne d’approvisionnement 

· 4 indicateurs au choix : les indicateurs les plus utilisés sont liés à la certification des actifs, les relations avec les locataires, usagers et riverains, la biodiversité ou encore la résilience au changement climatique.

 

 

Quel bilan pour le label ISR ?

Après cette première année, on dégage 3 tendances clés pour le label ISR Immobilier.

· Premièrement, la réduction du nombre de critères qui passe de 55 à 40. Plus le nombre de critères est faible, plus la collecte des données et la stratégie d’amélioration sont facilitées. C’est pourquoi on peut s’attendre à une baisse et une homogénéisation du nombre de critères à fin 2022. Aujourd’hui, les fonds ont entre 9 et 140 critères.

· Une seconde tendance est l’adoption de l’approche best-in progress, plus adaptée au secteur de l’immobilier. Cela signifie que le fonds investit dans des actifs ayant une mauvaise note ESG, mais qu’il se donne 3 ans pour obtenir la note minimale ESG exigée. 98% des fonds immobiliers ont adopté cette approche.

· Enfin, la flexibilité du label et la possibilité de créer sa propre grille de critères permet d’intégrer des indicateurs demandés dans les réglementations nationales et européennes. De cette façon, des critères sur la biodiversité et la résilience climatique demandés par la loi Énergie Climat ont été intégrés par plus de la moitié des sociétés de gestion. D’autres ont utilisé les critères de la réglementation européenne sur le reporting des acteurs du marché financier (SFDR).

 

Sur le marché européen, le Label ISR français est celui qui possède la plus grande couverture de fonds immobiliers en Europe.

 

Pour résumer

Les points forts du label ISR :

· La montée en puissance et la fédération des équipes autour du label et des problématiques ESG

· L’amélioration de la gouvernance des sociétés de gestion

· Un outil simple et flexible qui s’adapte facilement à la réglementation et aux spécificités des fonds

· Un outil de communication avec un impact fort

 

Les axes d’amélioration :

· Le manque de comparabilité entre les fonds

· Un horizon temporel réduit et peu adapté à la réalité de l’immobilier

· La fiabilité des données en dehors du cadre du label

· Un référentiel qui reste complexe et soumis à interprétation avec trop de critères

 

Si le label ISR nécessite quelques évolutions (qui sont prévues dans les prochains mois), il est encore plébiscité par les différentes parties prenantes. L’engouement des acteurs montre qu’il répond à des enjeux réels de structurer et valoriser une démarche ISR.

 

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